임차인 & 임대인

임차인(세입자)

 부동산(집, 상가 등)을 임대인에게 빌려쓰고 사용료(임대료)를 지불하는 사람.

권리

 1. 계약 기간 동안 해당 부동산을 사용하고 점유할 권리
 2. 대항력을 갖춘 경우, 새로운 소유자에게도 자신의 임대차 권리를 주장할 수 있음.
 3. 확정일자가 있는 경우, 경매에서 최우선변제권을 통해 보증금을 보호받을 가능성

의무

 1. 약정된 임대료를 지급할 의무
 2. 계약 만료 시 임차한 부동산을 반환할 의무
 3. 부동산을 정상적인 상태로 유지할 의무(통상적인 사용과 관리)

임대인(집주인)

 자신이 소유한 부동산을 임차인에게 빌려주고 임대료를 받는 사람

권리

 1. 임차인으로부터 약정된 임대료를 받을 권리
 2. 계약 만료 시 부동산을 반환받을 권리
 3. 부동산의 사용 목적에 부합하지 않는 사용을 제한할 권리

의무

 1. 계약 기간 동안 임차인에게 해당 부동산을 사용, 수익하게 할 의무
 2. 부동산의 기본적인 하자(결함)을 보수할 의무.

 

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만약, 1년간 계약을 했으나,
임차인이 임대인 허락 없이 6개월만 살고 나간다고 가정했 을때 남은 6개월의 금액은 돌려받을 수 있을까?

 

일반적인 원칙

 1. 계약은 반드시 이행해야 한다.

민법상 계약은 당사자 간 합의 된 내용을 지키는 것이 원칙.

* 임차인이 계약기간인 1년을 채우지 않고 나가면, 남은 기간에 대한 임대료 반환 의무가 없다는 것이 임대인의 기본적인 권리이다.

 

 2. 남은 기간의 임대료

임대인은 계약 종료 시까지 임대료를 받을 권리가 있다.

*임대인의 동의 없이 나간다면 남은 6개월에 대한 임대료를 반환 받기 어렵다.

 

 

돌려받을 가능성이 있는 경우

   1. 새로운 임차인을 구한 경우

임차인이 나가고 난 후 새로운 임차인이 들어와 임대료를 지급하게 되면, 임대인은 중복 수익을 얻게 되므로 남은 기간의 임대료를 반환해야 할 의무가 생길 수 있다.

   ex) 임차인이 직접 대체 임차인을 구하거나, 임대인이 새로운 임차인을 받아들일 경우.
그러나, 대체 임차인또한 임대인의 허락이 있어야 효력이 발생되기 때문에 무작정 임차인을 구했다고해서 가능한 것은 아님.

 

  2 . 계약서에 조기 종료 조건이 있는 경우

임대차 계약서에 중도 해지나 조기 종료 조건이 포함되어 있다면, 그 조건에 따라 남은 임대료를 돌려받을 수 있다.

    ex) '임차인이 중도 해지 시 잔여 기간의 임대료를 반환하지 않는다' 또는 '대체 임차인을 구할 경우 잔여 임대료 반환'과 같은 조항

 

   3. 임대인의 의무 위반

임대인이 계약 의무를 위반했거나, 임차인에게 거주할 수 없는 상황을 제공한 경우

ex) 심각한 하자, 거주 환경 문제 등)에는 임대차 계약의 해지 책임이 임대인에게 있을 수 있다.

이 경우, 남은 기간의 임대료를 돌려받을 가능성이 높아짐.

 

  4. 상호 합의

임차인이 나가려는 이유와 상황을 설명하고, 임대인과 상호 협의를 통해 반환 조건을 조율할 수 있음.

 

돌려받기 어려운 경우

   1. 임대차 계약이 명확히 X년으로 설정되어 있고, 임대인이 중도 해지에 동의하지 않는 경우
   2. 대체 임차인을 구하지 못해, 임대인이 공실로 인한 손해를 보는 경우.
   3. 계약서에 '중도 해지 시 반환 없음' 또는 비슷한 조항이 명시되어 있는 경우.

 

즉, 원칙적으로 계약 날짜 이전에 해지를 원할 경우 남은 임대료를 돌려받기는 어려울 수 있으나, 

임대인과 임차인간의 적절한 합의를 통해 돌려받을 수는 있음.

 

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임차인이 그냥 새로운 임차인만 구해주면 , 
임대인의 동의 없이도 남은 임대료를 돌려받을 수 있는것은 불가능한데, 왜 그럴까?

 

1. 임대차 계약은 양 당사자 간의 합의로 체결된 것이므로, 
한쪽만의 일방적인 결정으로 계약을 종료하거나 변경할 수 없음.

2. 임대인의 권리는 해당 부동산을 임대하여 임대료를 받는 것임. 
*임차인이 중도에 나가고 새로운 임차인이 들어오더라도, 이를 임대인이 승인하지 않으면 계약을 종료할 수 없음.

임대인의 동의 없이 새로운 임차인을 구하고, 그 사람에게 직접 임대료를 받으면서 임대인에게 임대료를 주는 방식은 법적으로 위험한 방법이다. 이는 불법적인 전대에 해당할 수 있으며, 여러 가지 법적 문제가 발생될 수 있음.

 

전대의 개념과 법적 위험

전대  - 임차인이 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 임대차를 다시 빌려주는 것을 의미.
즉, 임차인이 자신이 임대한 부동산을 다시 다른사람에게 임대하는 것이다.

법적 근거 - 한국 민법 제 622조에 따라, 임차인은 임대인의 동의 없이는 전대가 불가능.
- 임차인이 전대하려면 임대인의 동의가 필요하며, 동의 없이 전대할 경우, 임대차 계약 위반이 된다.

임대인의 동의 없이 전대하는 경우의 위험

계약 해지 - 임대인이 전대에 동의하지 않으면, 임대인은 계약을 해지할 수 있는 권리를 가질 수 있음.

 *임대인의 권리 : 임대인은 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임차인은 보증금을 돌려받지 못할 수 있음. 
또한, 임대인은 계약 위반을 이유로 손해배상 청구도 진행할 수 있음.

불법적인 계약 - 임대인의 동의 없이 새로운 임차인을 들여 놓는 것은 불법적인 계약에 해당할 수 있음.
 이 경우 임대인은 임차인과 새 임차인 간의 계약을 인정하지 않을 수 있음.
만약 새로운 임차인이 문제가 생기면, 원래 임차인과 임대인이 모두 책임을 지게될 수 있음.