본문 바로가기

💸 부동산7

채권과 부실채권(NPL) 및 법적절차, 지급명령 과정 채권의 개념 - 돈을 빌려준 사람(채권자)이 돈을 빌린 사람(채무자)에게 받을 권리.ex ) 친구한테 10만원을 빌렸다면, 나는 10만원에 대한 채권을 갖게 되는 것이다.  부실채권 (NPL : Non Performing Loan)이란?- 금융기관이나 대출 기관이 제공한 대출금 중에서 대출자가 원리금을 정해진 기한에 상환하지 못해 연체 상태에 빠진 대출. 즉, 회수가 어려워진 채권을 의미한다.* 보통 3개월 이상 연체된 대출을 부실채권이라고 한다. 부실 채권은 부실화 정도에 따라 5단계로 분류정상요주의고정회수의문추정손실1개월 미만 연체 대출1~3개월 연체 대출3개월 이상의 연체 대출(부도/법정관리기업체 대한 대출금 중 담보가 확보돼 있는 부분)3~12개월 연체대출(담보가 없어 회수가 힘든 큰 대출)12개.. 2024. 12. 28.
경매에서 일반 물건 VS 특수 물건 일반 물건 - 권리 관계가 단순하고 명확하며, 주로 주거용, 상업용, 또는 단순한 토지 등으로 분류되는 경매 물건이다. 특징  - 소유권 이전이 비교적 쉽고, 추가적인 법적 문제가 발생할 가능성이 적음.  - 낙찰 후 소유권을 취득하면 대부분의 권리 (ex, 저당권, 가압류 등)가 소멸.  - 경매에 참여하기 쉬운 초보자들에게 적합. 예시  - 일반 아파트, 주택, 상가, 단순한 대지.  - 권리 분석이 간단하며 임차인의 법적 지위도 비교적 명확.  특수 물건 - 권리 관계가 복잡하거나 사용 목적, 법적 문제, 소유권 이전 등의 과정에서 추가적인 검토가 필요한 물건.  특징 - 권리 분석이 어렵고, 예상치 못한 법적 문제가 발생할 가능성이 있음.  - 낙찰 후에도 권리 문제나 점유자와의 분쟁이 지속될 수.. 2024. 12. 27.
말소기준권리가 시행 되더라도 돈을 빌려주는 이유 후순위 채권자도 경매 대금을 통해 일부 변제받을 가능성말소기준권리 이후 권리는 경매가 진행되면 기본적으로 소멸. 그러나 경매 대금이 충분하지 않았을때의 이야기이다.만약 해당 부동산의 감정가와 경매 낙찰가가 높아 **선순위 채권자(근저당권자)**가 변제받고도 돈이 남는다면,  후순위 채권자도 남은 금액에서 배당을 받을 수 있음. 권리자채권 금액경매 대금배당금근저당권자 (A)1억원2억 원1억 원후순위 채권자 (B)5천만 원2억 원5천만 원잔여 금액-2억 원5천만 원 (소유자 반환)이처럼 경매 대금이 높다면, 후순위 채권자도 배당을 받을 수 있기 때문에 위험을 감수하고 대출을 진행한다. 높은 이자율로 수익 확보 - 후순위 채권자는 말소 위험이 있다는 사실을 알고 있다. 따라서 대출을 실행할 때 높은 이자율을 .. 2024. 12. 26.
말소기준권리의 핵심 개념 및 예시 말소기준권리부동산 경매와 관련된 핵심적인 법적 개념으로, 경매로 인한 소유권 이전 시 기존 등기부상 권리(근저당, 임차권, 가압류 등)가 어떤 기준으로 말소되는지를 판단하는 기준이 되는 권리를 의미. 말소기준권리의 핵심 개념 말소 기준이 되는 권리 - 부동산 등기부상에서, 경매로 인해 이 권리보다 뒤에 설정된 권리는 모두 소멸(말소) 됨.    ex) 근저당권, 전세권, 임차권, 가압류 등 기준이 되는 시점  - 말소 기준권리는 등기부에 등재된 권리 중 가장 먼저 설정된 경매개시의 원인이 된 권리를 기준으로 삼는다.   (해당 권리보다 뒤에 설정된 권리들은 경매 후 소멸, 앞선 권리는 경매 후에도 유지) 말소기준권리의 예시 1. 근저당권     - 부동산을 담보로 대출받은 경우, 은행이 근저당권을 설정한.. 2024. 12. 26.
부동산 경매의 용어 & 부동산 경매가 이루어지는 절차 부동산 경매의 기본 개념경매 - 채무자가 빚을 갚지 못할 경우, 법원이 해당 부동산을 공개적으로 매각하여 채권자에게 빚을 변제하는 절차일반 매매 vs 경매 - 경매는 법원의 관리하에 진행되며, 가격이 입찰을 통해 결정된다.  - 시장가보다 저렴하게 구입할 수 있는 기회가 있지만, 권리 분석과 절차 이해가 필요하다. 목적 투자자 : 저렴한 가격으로 구매 후 매매 차익을 노린다.  실수요자 : 상대적으로 저렴한 가격에 거주 목적으로 구매. 경매 절차 1. 채권자가 경매 신청      - 채무자가 빚을 갚지 못하면 채권자가 법원에 경매를 신청 2. 경매 개시 결정     -  법원이 경매 절차 개시 3. 현황 조사 및 감정평가     -  부동산 상태와 가치를 평가하여 감정가 산정. 4. 공고 및 입찰    .. 2024. 12. 26.
임차인 & 임대인 임차인(세입자) 부동산(집, 상가 등)을 임대인에게 빌려쓰고 사용료(임대료)를 지불하는 사람. 권리 1. 계약 기간 동안 해당 부동산을 사용하고 점유할 권리  2. 대항력을 갖춘 경우, 새로운 소유자에게도 자신의 임대차 권리를 주장할 수 있음.  3. 확정일자가 있는 경우, 경매에서 최우선변제권을 통해 보증금을 보호받을 가능성 의무 1. 약정된 임대료를 지급할 의무  2. 계약 만료 시 임차한 부동산을 반환할 의무  3. 부동산을 정상적인 상태로 유지할 의무(통상적인 사용과 관리)임대인(집주인) 자신이 소유한 부동산을 임차인에게 빌려주고 임대료를 받는 사람권리 1. 임차인으로부터 약정된 임대료를 받을 권리  2. 계약 만료 시 부동산을 반환받을 권리  3. 부동산의 사용 목적에 부합하지 않는 사용을 제한.. 2024. 12. 26.
대항력이란? 대항력의 효과 및 경매 대항력 이란?임차인(세입자)이 해당 부동산을 점유하고 있는 상태에서 제3자 (ex : 부동산을 매수하거나 경매로 취득한 사람)에게 자신의 임대차 권리를 주장할 수 있는 법적 효력즉, 임차인이 대항력을 갖추면 부동산의 소유자가 바뀌더라도, 새로운 소유자에게 자신이 임차인으로써 보호받아야 한다는 것을 주장할 수 있음.대항력을 갖추기 위한 요건 1. 임대차계약 체결     - 임차인과 임대인 사이에 유효한 임대차 계약이 있어야 한다. 2. 주택의 인도(점유)     - 임차인이 실제로 해당 부동산에 입주해야 한다. *(입주를 통해 점유 상태가 발생) 3. 확정일자 없이도 주민등록 전입(대항요건)      - 임차인이 해당 부동산에 전입 신고(주민등록 이전)를 해야 대항력이 생김.  대항력의 효과1. 새로운 소.. 2024. 12. 26.

티스토리툴바