말소기준권리의 핵심 개념 및 예시

 

말소기준권리

부동산 경매와 관련된 핵심적인 법적 개념으로, 경매로 인한 소유권 이전 시
기존 등기부상 권리(근저당, 임차권, 가압류 등)가 어떤 기준으로 말소되는지를 판단하는 기준이 되는 권리를 의미.

 

말소기준권리의 핵심 개념

 

말소 기준이 되는 권리

 - 부동산 등기부상에서, 경매로 인해 이 권리보다 뒤에 설정된 권리는 모두 소멸(말소) 됨.
   ex) 근저당권, 전세권, 임차권, 가압류 등

 

기준이 되는 시점
 - 말소 기준권리는 등기부에 등재된 권리 중 가장 먼저 설정된 경매개시의 원인이 된 권리를 기준으로 삼는다.
  (해당 권리보다 뒤에 설정된 권리들은 경매 후 소멸, 앞선 권리는 경매 후에도 유지)

 

말소기준권리의 예시

 1. 근저당권
    - 부동산을 담보로 대출받은 경우, 은행이 근저당권을 설정한다.
    - 근저당권이 말소기준권리가 된다면, 이후에 설정된 가압류, 입차권 등은 경매로 인해 소멸

 2. 전세권
    - 임차인이 전세 계약을 체결하면서 전세권을 등기한 경우, 이 전세권이 말소기준권리가 될 수 있음.
    - 이후 설정된 근저당권이나 가압류는 경매로 인해 소멸

  3. 가압류
     - 채권자가 채권 회수를 위해 부동산에 가압류를 설정하면, 이 가압류가 말소기준권리가 될 수 있음.

 

말소기준권리의 주요 특징

 1. 우선순위 결정
      - 등기부상 설정된 날짜에 따라 권리의 순위가 결정
      - 말소기준권리보다 이전에 설정된 권리는 경매 후에도 살아남는다.
 
 2. 소멸되는 권리
     - 말소기준권리 이후에 설정된 권리(가압류, 근저당권, 임차권 등)는 경매를 통해 소멸
     - 예외 : 주택임대차보호법에 따른 대항력 있는 임차권이나 우선변제권 등은 일부 보호

 3. 법적 보호
     - 말소기준권리는 채권자나 낙찰자 모두에게 명확한 기준을 제시해 경매 절차의 공정성과 안정성을 확보.

말소기준권리가 중요한 이유

1. 낙찰자의 권리 보호
    - 낙찰자는 말소기준권리 이후의 권리(근저당, 가압류 등) 경매로 소멸되므로, 해당 부동산을 깨끗한 상태로 취득할 수 있음.

2. 채권자의 권리 보호
  - 말소기준권리보다 앞선 권리는 경매 후에도 존속되므로, 해당 채권자들은 여전히 담보가 보장

3. 임차인의 권리 판단
   - 임차인이 보호받는지 여부는 임대차 계약 및 전입신고 시점, 대항력, 말소기준권리와의 순위 관계에 따라 달라짐.

말소기준권리의 예제 

 - 등기부 등본에 다음과 같은 권리가 있다고 가정 :
         1. 2021년 1월 10일 : 근저당권 설정(말소기준권리)
         2. 2021년 6월 15일 : 가압류 설정
         3. 2022년 3월 5일 : 임차권 등기
이 경우
 - 경매가 진행되면 근저당권 이후의 권리(가압류, 임차권 등)는 소멸.
 - 낙찰자는 근저당권 부담 없이 깨끗한 소유권을 취득.
 - 근저당권보다 먼저 설정된 권리가 없다면, 근저당권이 모든 권리의 기준이 됨.

 

근저당권 이후의 권리가 모두 소멸되는 것이라면, 말소기준권리 이후에 대출 해주는 사람들은 왜 돈을 빌려주는 것일까?

https://bright-landscape.tistory.com/444

말소기준권리가 시행 되더라도 돈을 빌려주는 이유

 

주택임대차보호법과의 관계

- 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 경매에서도 보호받을 수 있음.
    * 대항력 : 전입신고와 점유를 통해 임차인이 임대차 계약을 주장할 수 있는 권리.
    * 우선변제권 : 말소기준권리보다 앞선 임차인은 경매 대금에서 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있음.