말소기준권리가 시행 되더라도 돈을 빌려주는 이유

 

후순위 채권자도 경매 대금을 통해 일부 변제받을 가능성

• 말소기준권리 이후 권리는 경매가 진행되면 기본적으로 소멸. 그러나 경매 대금이 충분하지 않았을때의 이야기이다.
• 만약 해당 부동산의 감정가와 경매 낙찰가가 높아 **선순위 채권자(근저당권자)**가 변제받고도 돈이 남는다면, 
  후순위 채권자도 남은 금액에서 배당을 받을 수 있음.
  
  

권리자	채권 금액	경매 대금	배당금
근저당권자 (A)	1억원	2억 원	1억 원
후순위 채권자 (B)	5천만 원	2억 원	5천만 원
잔여 금액	-	2억 원	5천만 원 (소유자 반환)

이처럼 경매 대금이 높다면, 후순위 채권자도 배당을 받을 수 있기 때문에 위험을 감수하고 대출을 진행한다.

높은 이자율로 수익 확보

 - 후순위 채권자는 말소 위험이 있다는 사실을 알고 있다. 

따라서 대출을 실행할 때 높은 이자율을 적용하여 그 위험을 보상받는다.
ex)
 - 선순위 근저당권 대출 이자율 : 연 3%
 - 후순위 채권 대출 이자율 : 연 10%
 - 후순위 채권자는 변제받지 못할 가능성을 감안하고도 높은 이자 수익을 기대하며 대출을 진행한다.

 

담보 가치와 경매 가능성 분석

 - 후순위 채권자는 해당 부동산의 담보 가치와 경매 가능성을 면밀히 분석한다.
 경매가 진행되더라도 선순위 근저당권의 금액과 부동산의 시장가치를 비교하여 안전한 회수가능성을 판단한다.
ex) 
 - 부동산 감정가 : 5억 원
 - 선순위 근저당권 채권액 : 1억 원
 - 후순위 채권자는 감정가가 충분히 높기 때문에 대출을 진행해도 자신이 변제받을 여유가 있다고 판단한다.

 

단기 대출과 경매 전 조정 가능성

 - 후순위 채권은 단기 대출로 설정되는 경우가 많다.
    예를들어, 3개월에서 1년 정도의 단기 자금 조달을 위해 돈을 빌려주는 것이다.
    만약 차주가 경매로 넘어가기전에 빚을 갚는다면 후순위 채권자는 손실 없이 이자를 받을 수 있다.

 

경매 전 조정 가능성

 - 후순위 채권자는 경매가 진행되기 전에 채무자와 협상하거나, 추가 담보를 확보하여 손실 위험을 줄인다.

 

채권자의 기대 : 차주의 채무 이행

 - 후순위 채권자는 차주(부동산 소유자)가 채무를 이행할 것이라고 기대하기 때문에 돈을 빌려준다.
 즉, 경매로 넘어가지 않도록 채무자가 대출을 상환하거나, 추가 자산을 담보로 제공할 가능성을 보고 투자한다.

 

말소기준권리 이후에도 협상력이 있을 수 있음

 - 경매가 진행될 경우, 후순위 채권자는 차주와 협상을 통해 일부 금액을 돌려받거나, 새로운 대출 조건을 설정할 수도 있다.
 특히, 차주가 경매를 피하기 위해 추가적인 자금을 조달할 가능성이 높기 때문에, 후순위 채권자는 이를 활용하여 변제받는 전략을 세울 수 있다.

정리

 - 후순위 채권자가 대출을 진행하는 이유는 단순히 무모한 선택이 아니라, 부동산의 담보 가치와 경매 상황을 분석한 결과이다.
 - 후순위 채권자는 높은 이자율, 경매 대금 배당 가능성, 채무자의 상환 의지 등을 보고 위험을 감수하며 대출을 실행한다.
 - 반면, 경매 대금이 낮거나 부동산 가치가 하락할 경우에는 변제받지 못할 위험이 커지기 때문에 신중한 계산이 필요하다.