부동산 경매의 용어 & 부동산 경매가 이루어지는 절차

부동산 경매의 기본 개념

경매 - 채무자가 빚을 갚지 못할 경우, 법원이 해당 부동산을 공개적으로 매각하여 채권자에게 빚을 변제하는 절차

일반 매매 vs 경매

 - 경매는 법원의 관리하에 진행되며, 가격이 입찰을 통해 결정된다.
 - 시장가보다 저렴하게 구입할 수 있는 기회가 있지만, 권리 분석과 절차 이해가 필요하다.

 

목적

 투자자 : 저렴한 가격으로 구매 후 매매 차익을 노린다.
 실수요자 : 상대적으로 저렴한 가격에 거주 목적으로 구매.

 

경매 절차

 1. 채권자가 경매 신청 

     - 채무자가 빚을 갚지 못하면 채권자가 법원에 경매를 신청

 2. 경매 개시 결정

     -  법원이 경매 절차 개시

 3. 현황 조사 및 감정평가

     -  부동산 상태와 가치를 평가하여 감정가 산정.

 4. 공고 및 입찰

     -  경매 공고 후 입찰이 시작.

 5. 낙찰 및 매각 허가

     -  최고가 입찰자가 낙찰받고 법원이 이를 승인

 6. 잔금 지급 및 소유권 이전

     -  잔금을 지급하면 소유권이 이전됨.

 

경매의 주요 용어

1. 감정가(감정평가액)
 - 법원이 경매 부동산의 가치를 감정평가를 통해 산정한 금액 (일반적으로 경매의 기준 가격이 된다.)

2. 최저가(최저 매각가격)
 -  경매가 시작되는 입찰의 최저 금액. 유찰될 경우 점점 낮아짐.

3. 유찰
 - 입찰자가 없거나, 최저가 이상으로 입찰한 사람이 없는 경우 경매가 유효하지 않아 다시 진행되는 것.

4. 입찰
 - 경매 참가자가 경매 부동산을 구매하기 위해 제시한 가격을 적는 행위.

5. 낙찰
 - 입찰가 중 가장 높은 금액을 제시한 사람이 해당 부동산을 획득하는 것.

6. 매각허가
 - 법원이 낙찰자를 승인하는 절차. 매각허가 결정이 확정되어야 잔금 지급 및 소유권 이전이 가능.

7. 대항력
 - 특정 권리를 제3자에게 주장할 수 있는 힘
 ex ) 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖춘 경우, 경매에서도 거주 권리를 주장 가능.

8. 배당
  - 경매를 통해 매각된 대금이 채권자들에게 분배되는 과정.

9. 말소기준권리
  - 부동산의 권리관계에서 어떤 권리부터 후순위 권리가 말소되는 기준이 되는 권리.
   ex) 근저당, 가압류 등

10. 등기부등본
  - 부동산의 소유권, 권리 관계를 확인할 수 있는 문서. 경매에서는 권리분석의 핵심 자료.

11. 임차권
  -  세입자의 권리. 전입신고, 확정일자 여부에 따라 경매 후 보증금 보호 여부가 달라짐.

12. 명도
 - 낙찰자가 부동산을 실제로 점유하게 되는 과정.
     기존 점유자(임차인 등)가 나가고 부동산을 비워주는 것.

13. 채무자
  - 빚을 갚지 못해 부동산이 경매로 넘어간 사람

14. 채권자
  - 채무자의 부동산을 경매로 넘겨 빚을 회수하려는 사람 (ex: 은행, 대출기관 )

15. 권리분석
 - 부동산에 설정된 권리를 분석하여 위험요소를 파악하는 작업.
   ex). 근저당, 가압류, 임차인의 대항력 등

부동산 경매 시 주의점

  - 권리분석 필수 : 부동산에 설정된 권리(근저당, 가압류 등)를 분석해야 안전한 거래 가능.

  - 점유 상황 확인 : 기존 점유자(임차인 등)가 있으면 명도 문제가 발생할 수 있음.

  - 현장 조사 : 부동산 상태, 주변 환경, 실제 거주자 확인.

  - 재정 계획 : 낙찰 후 잔금 지급 능력, 세금 등을 미리 계획

 

경매의 장단점

 장점 
1. 시세보다 저렴한 가격에 구입 가능.
2. 경쟁 입찰을 통해 원하는 가격으로 낙찰받을 수 있음.

 단점
1. 권리 관계가 복잡하면 손실 위험.
2. 명도 문제 발생 가능(점유자가 나가지 않는 경우)
3. 신속한 자금 조달이 필요.